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01、中国房价的终极宿命

曾经很多朋友问我：将来深圳、南京、成都、长沙、西安、昆明的房价会涨到多少？有顶吗？这些城市最终的宿命如何？

要回答这个问题，我们先来看看世界范围的房价增长变化。

美国曼哈顿传奇

上图是曼哈顿新上市的豪宅：One 57, 坐落在Billionaires Row, 每平米售价7.5万美元左右，最贵一套近1亿美元。

上图是美国老牌豪宅，公园大道740号

1971年，保险业巨头Saul Steinberg 以28.5万美元从小洛克菲勒第二任妻子Mary手中买了一套1800平米的房产。

到了2000年，黑石首席执行Schwarzman斥资3000万美元从Saul手中买走，此时大约1.6万美元每平米，创下了当时曼哈顿公寓售价之最。

2014年时，这栋楼另外一套被对冲基金经理Israel Englander以7130万美元买走。所以，大估计当年那套28.5万美元的房产今天应该价值8000万美元以上了吧？

分化现象：从1971年到现在，曼哈顿豪宅涨了8000/28.5=280倍，而同时期，全美套均从3万美元涨到30万美元，涨了10倍。

房价经过时间变迁，分化起来也是天地之别，可见中国未来深圳、北京、上海、广州等一线城市的房产收益可能一套顶三四线城市的十套。

这种宿命正在由预测变为现实，我们一起看看中国过去16年25座城市房价变迁史来印证一下。

上图是2002年至2017年中国各城市房价涨幅M2的关系，最上面粉色的曲线为M2增速曲线，各城市曲线图例在右侧。

2002年时相差不大的房价，走了16年之后，各城市之间出现了明显的分化。

而让我们感受最深的是2010年之后分化明显加速，大部分的三四线城市房价开始进入平滑曲线上涨，而一二线依然一骑绝尘，继续陡峭拉升，2018年各城市之间的房价格局基本形成。

在这个过程中，仅北京、上海、深圳、广州、厦门的房价从头止尾紧盯M2，尤其是北京（蓝色曲线）表现突出。

而处于末位的沈阳、昆明、乌市、贵阳、长春等，则大大落后于M2，严重跑输通货膨胀。

换言之，2002年深圳、上海房产从8000元涨到了现在的5万、6万，而沈阳、贵阳、昆明这些城市则从那时的3000元涨到了现在的1.2万，中间有漫长的年份房价一直趴着不涨。

这样的数据也符合人们的直观感受，例如沈阳、昆明、重庆，长沙、成都，本地人都说我们的房价过去十年都没怎么涨，怎么就这2年突然涨起来了？

深圳、上海、北京这些城市不是这样的，它们是年年都涨，只是分大涨小涨而已。

从这里看出三四线已经跑输大市，马太效应明显，好的城市会继续涨，差的城市除了货币洪水强刺激的年份涨一下，其余时间都是“垃圾时间”——房价趴着不动，回报有限。

曾经有个朋友跟我说：粤港澳大湾区背景下，深圳均价5.4万，隔壁中山均价1.6万，究竟是深圳翻倍容易，还是中山翻倍容易？肯定中山有潜力吧？

我听完差点儿在椅子上掉下来，扶正身体后，慢慢跟他说：做投资不是做乘法数学题，模式化思维害死人。你不能深圳从5.4万涨到10万之后继续涨，一路涨到均价15万以上，而中山1.6万涨到3万就很难涨得动了么？

事实就如上图所示，深圳一直没有停，而大部分城市已经涨幅趋缓，越来越涨不动了。

之所以这两三年，连沈阳、太原、兰州、乌鲁木齐这些城市也能涨起来，完全是货币刺激，它们只是“交易性行情”，并不具备长期投资潜力。因为从长期来看，这些城市一定会跑输一二线的深圳、北京、上海、杭州、南京等城市。

像这样的城市，只适合进去短炒，赚一波交易性行情就走人，卖掉再置换成一二线城市的优质资产，长期持有。

02、各城市房价分化背后的深层原因

要探寻城市房价分化的原因，就要抓住城市兴衰最关键的指标：人口

25城的常住人口变迁数据：

1）自2000年以来，25城共流入6974万人，这已经超过英国或者法国的总人口2000-2010年25城人口年均增长率2%，2010-2016年减缓至1.4%。

2）整体来看，人口增长比较多的城市是：北上广深+厦门天津合肥郑州+武汉成都+南京杭州，这些城市也是目前房价涨幅比较大的城市。

3）分段来看，2010年以来，人口增速比较高的是：北广深+厦天合郑+武汉石家庄长沙成都重庆，年均增长率都超过了1.7%，重庆增长的人口应该都在主城区，年增超过1.7%了，属于人口持续高速流入。

为什么有的城市人口增速高而房价增速不高，而有的城市人口增速一般但房价增速高？

因为还有供应侧，一旦供应超过需求，房子就是普通商品，而供需紧张的房子，才会体现出金融属性，具有增值保值功能。

所以房价上涨不完全受人口增减决定，有些城市人口流入少，但是城市多山地江河面积狭窄，土地供应少，房价一样涨得很厉害。

投资逻辑：人口决定涨不涨，供需矛盾决定涨多少，调控政策决定涨价时刻。

那我们再来看看各城市的新增供应情况

15年来各城市商品住宅销售表：

1）人口不增长，即使供应不大，房价也不涨，人口增长，即使供应大，房价也会涨，只是涨幅受限。人口是首要因素，人口决定涨不涨。

2）人口增速高，但房价涨幅并不太高的代表主要是长沙成都重庆，整个重庆市人口增速不高，但主城人口增速挺高，重庆应该看成一个小省，主城是省会。这几个城市的主要特点都是供应量大。

3）人口增速并非最高，但是房价涨幅最高的是天津石家庄，人口增速一般，但房价涨幅也不低的是济南福州，这几个也有一个共同特点，那就是供应量不大。以福州、厦门为例，我们都知道这两座城市是面积狭窄，路桥隧道分割城市组团，碎片化发展的城市，供应极为有限。

所以，人口决定涨不涨，供应决定涨多少。

关于经济增长不错，人口增速也不错的城市，房价如何？

深圳和重庆是两个典型例子，深圳供应非常少，重庆供应非常多，在此产生了两种模式。

深圳是香港模式，那就是“边际需求远远大于边际供应”，只要是个地上建筑物，无论商品房还是小产权，都是香饽饽，深圳每一寸土地都浸润着资本。

一线城市就是这种类型，供应太少，收入高的人群需求还没被满足呢，更别提低收入的人了，所以，这些城市的房价是以高收入人群的收入定价的，换言之，只要通胀不止，这些城市的房价是无顶的，它们会像曼哈顿、香港半山别墅、伦敦的房产一样，持续上涨，永无顶点。

其余城市，都处于深圳和重庆之间，也就是说处于“一线模式”和“三四线模式”之间。

投资建议：

1）2010年之前，北上深房价对M2的追随比较紧密；2010年之后，可以看成一个周期，就是房价在与M2背离几年之后，一举跳涨追上它。总体而言，北上深房价还是要追M2的，或早或晚，这是供应不足导致的房产金融属性。

为什么房价不是平缓上涨，而是每隔几年就跳涨？

因为有宏观调控，有限购，不满社保不能买等等，人为干扰了价格上涨平滑曲线，于是就出现了“阶梯跳涨”现象。

这就是所谓的“调控决定涨价时刻”。

每当经济乏力就要刺激楼市提振经济，调控一放松，该涨的马上就涨，政策就是楼价的G点，只要放开，分分钟高潮。

下一次大涨在2022年前后，感谢国家宏观调控，给了我们喘息的时间，这几年攒够首付，搞好社保户口，洪水一开闸，马上冲进去捞一波，赚个一两百万。

2）房产投资最不需要投机，因为大都市的房产自带很好的增值保值属性。

我们都知道，在商品房供应过剩的三四线城市，房产是商品；在供应严重不足的一二线城市，房产是金融品。

一二线城市的房价长期来看是保持上涨趋势的，这就是它的投资价值。只有涨跌不定的行当才需要投机，例如股市。而负和的市场就需要赌博了，例如P2P，你赌他不会跑路，他赌不会那么快出事，再捞一笔就走人，结果崩盘，双输负和游戏over。

3）至于昆明、太原、沈阳这些城市短期持有，赚一波交易行情就走。

大仓还是得放在一二线城市，余钱再拿去三四线打游击，注意资金利用效率，买对一座城市就是一个阶层。2013年，深圳有两兄弟做电子元器件赚了大钱，后来哥哥回长沙盖房子，潇洒自在；弟弟在深圳宝安买了一套房，苦逼交月供。到了2015年中，弟弟的房子翻了一倍多，净赚近500万，然后他又裂变买了一套，而他哥哥只能在长沙望楼兴叹。

03、这样买买买会不会有问题？

曾经有一位朋友振振有词地跟我说：世界上没有一直上涨的资产，你想得这么美好，太危险了。

我听完之后，把手里的茶杯往桌上轻轻一放，然后慢慢地说：是，世界上没有一直上涨的资产，可是如果知道深圳、北京的房价从1万涨到10万，然后它就不涨了，难道你会放弃它们从1万涨到9万的历史性行情吗？模式化思维害死人

世界上没有一直上涨的资产，判断买卖时刻本来就是投资者的基本技能，它涨的时候；你买；不涨的时候，你卖不就完了？模式化思维害死人，你不会变通的么？

如果连判断涨跌的自信都没有，那说明你真的不适合投资。

再说，你只需要吃到它那一段上涨的行情就够了，不需要它一直涨的。模式化思维害死人，谁说只有一直涨的资产才值得买？要一直涨才值得买，按你这么说，这世界就没有值得投资的东西，哪怕巴菲特也是一个蠢货。

当下中国楼市浮世绘：

不买房的人总能找到各种理由说服自己不买，例如特朗普贸易战、房产税、30年后人口老龄化、国家调控投资获利一去不复返等等。

买房的人则想尽办法到处筹资，搞户口，因为他们洞察了中国楼市上涨的底层逻辑，有坚定的信念。

在这个时代，只有那些没有本钱的人才需要早起晚归，拼命折腾，积攒第一桶金；而如果你有了原始资本，还折腾干嘛呢？

买一二线城市的房产就对了。

记住，投资是有钱人的最后一个工作，不会投资的人永远都实现不了财富自由，因为他一旦停止工作就没有了收入。

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