顶级豪宅的定价权

周末小编见了一位专程从广州赶过来的读者朋友，这位朋友早年曾在深圳工作，现在base广州从事TMT行业的投资工作，经常往返广深两地，全国乃至全球商务出差都是家常便饭，朋友年轻有为，视野广阔，想在湾区置业投资。聊湾区房产投资对小编来说当然轻车熟路，与这位朋友是第一次见面，小编个人除了房地产，平时对TMT行业也关注很多，虽说房地产与TMT算是不同的行业领域，但是可能因为都从事投资工作，很多投资的底层逻辑思路其实都是相通的，所以一见如故，很多话题都交流甚多。

湾区1个小时的辐射半径

首先让T朋友感触比较深的是，他当天驾车从广州走S3高速直接杀到深圳湾口岸，高速隧道出来就是深圳湾，全程花费一个半小时，而且当天路程有暴雨，不少路段时速还未超过90公里。

一个小时的车程，可能就是龙岗以及深圳市内其他郊区地段到深圳湾，或者市内其他地段比如罗湖如果遇到塞车来深圳湾所需的时间。

其实，这就是我们这两年频频提到的粤港澳大湾区或者深圳都市圈时代深圳湾这种核心CBD地段的时间价值，这个独特的价值，就是吸引类似T朋友这样的整个大湾区高端人才，来深圳湾这样的豪宅区置业的一个很重要的原因。

虽说现在网络经济时代，很多沟通都可以通过手机、互联网以及微信完成，但是高质量的面对面交流对于一些高端商务人士或者老板级的人物来说，绝对是必不可少也是不可替代的。

无论时代怎么变化，科技怎么发展，越高端、越重大，越需要见面，这个标准检验的也是CBD总部经济的辐射能力。越高级的人，时间越值钱，就越会选择城市核心地段的豪宅，这也是这几年城市核心地带大平层价格远超郊区别墅的深层次原因。反过来看，城市中心的优质豪宅也就会越贵。

这让我想起了我另外一个科技上市公司的老板朋友，目前也住在湾区，他说有一天，他突然发现最近这几年他在深圳的绝大多数的活动半径，最东不过侨城东，最北不过北环，最西不过南海大道，因为他们圈子里老板朋友，基本都住在这个半径之内，日常所有的聚会基本也不会跑出这个范围。

物以类聚，人以群分。人总是与自己圈层相近的人交往，老板们大多与老板们交往。人也是有感情的动物，科技再怎么发达，也取代不了见面交流的温情，而见面交流需要的就是时间成本。

对于有钱人来说，能用钱解决的问题基本都不是问题，只有时间没办法，所以越有钱的人，时间越宝贵。上帝给我们每个人的时间都是一样的，这是我们人类社会的总约束。

很多影响世界的重大决策其实未必是在办公室做的，而是在某个茶馆咖啡馆或者饭馆定的，老板们拍板定决策，肯定要就近见面谈，湾区豪宅开发商经常忽悠买家业主致敬影响世界的领袖，其实也不完全是忽悠，这些开发商还是懂人性的。

粤港澳大湾区视角下的核心选择

另外，经常出国的朋友们都知道，虽说深圳机场这两年也在大力拓展国际航线，但是由于历史政策限制等原因，深圳机场的国际航线还是远落后于香港机场。很多深圳人乘坐国际航班的第一选择依然是香港机场。而湾区独特的地理位置，除了紧邻深圳湾口岸，也是深圳距离香港机场最近的区域，无论是走深圳湾口岸还是蛇口码头，其便捷程度基本不输去深圳机场。

要知道，改变地面交通规划相对容易，要想改变空中航线规划则是相当不易。珠三角领域大大小小的机场密布，香港、深圳、广州、珠海、澳门五大国际机场的航线划分、空域协调一直是个老生常谈的问题，深圳由于历史原因，一直被压制，而且在短时间内，应该也很难得到有效的改进和解决，这就意味着香港机场对于深圳人出国还是会有着相当的价值。

在深圳逐渐成为粤港澳大湾区龙头城市的历史背景下，如果需要在整个大湾区选择一个核心支点从海陆空辐射整个大湾区，目前的深圳湾片区无疑是个优质选择。当然，以后的前海核心区也能实现这个功能，但前海片区缺乏高端住宅规划和供应则是另外的问题。

这就是恒大总部搬来深圳会先选择后海总部基地落脚，以及后续在超总湾片区自建总部的逻辑。这个大背景下，许老板买深圳湾1号肯定是顺理成章了。

从这个视角观察，你就也会发现深圳湾1号的独特价值，不限购不限贷，顶级公寓，不正好适合这些全球顶级人士么。

香港港岛的IFC可谓香港国际金融中心的心脏地带，其楼下直接接驳香港机场的机场快线，25钟就可直达香港机场，这种便利程度绝对堪称世界级金融中心的典范。对标香港，我们来看深圳，目前福田CBD地下已有高铁站，前海交通枢纽地下也规划有城际快线。

也许是因为地域限制或者规划的原因，深圳西部最新规划增加的两个高铁站一个放在了西丽，另外一个放在了机场老航站楼。后海总部基地与西丽高铁站之间后续有地铁13号线连接，如果当初规划再大胆一些，直接将西丽高铁站像福田高铁站一样，放在湾区春笋地下，整个湾区的辐射能力绝对会更加了得。我们发展太快，而且城市规划经常变化，也许后面真会有这么一天。

这些年高铁大干快上之后，记得铁道部去年有个发文，建议各个城市新建高铁站要尽量放在城市成熟核心地带，而不是放去郊区拉动房地产，这也就证明了深圳福田站这种高铁站规划模式得到了高层认可。

顶豪的定价权

为什么香港的顶级豪宅贵，因为香港是世界级的金融中心，其顶豪的定价权取决于世界顶级人士对于香港顶豪的需求，都世界级富豪了，还在山顶没有一套10亿级的独立屋，面子上怎么说得过去是不是。借用这个视角回看深圳，随着深圳经济在整个大湾区的崛起，深圳能够辐射整个大湾区的豪宅区的定价权也会有类似逻辑。

除了经常说的一线城市房产的金融属性，我们放大你的视角来看深圳湾片区的定位，湾区不仅仅是深圳市内的滨海高尚居住区，还需要辐射整个粤港澳大湾区，这样你就发现了不一样的价值。

在这个历史时代背景下，湾区不仅是深圳的深圳湾，还是整个粤港澳大湾区的深圳湾，乃至世界级的湾区。

我经常讲，高度决定视野，格局决定未来。观察投资豪宅市场，你只有站得足够高，又能接地气了解足够多的真实市场细节，把握市场的心理，你才能够真正看得懂并理解这个市场。

这才是豪宅投资观察的正确姿势。