深圳如何“招安”38万栋小产权房

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

11月29日，明月花都的业主颇为担忧，“原本购买就是因为价格低，觉得比较保险，但是没想到现在却成了被告，房子可能被收回去，现在很害怕竹篮打水一场空。”他们所说的房子是小产权房，官方称之为违法建筑。

据相关部门公布数据，截至去年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。

庞大的小产权房市场夹生在深圳城市化和高房价的缝隙里，有需求但出路不明朗，是被政府收回还是拆除，前途未卜。

购房价格低 买完遭起诉

深圳小产权房分三类。一是村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；二是一户一栋上原村民超建和加建的房屋，也称农民房；第三类则是外来开发商购买村集体用地后，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。目前小产权房建设方有村委、公司、个人名义三种，合同也有所不同。

中国房地产报记者走访小产权房最为密集的沙井片区发现，和其他区域不同，沙井片区的小产权房多以小区形式整体建造，并且多为村委统建楼。和拿“红本”的住宅小区类似，这些拿“绿本”的村委统建楼也有自己的样板间、停车场、甚至是小区花园。

目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。前者用于记载市场商品房地产，后者用于记载非市场商品房地产，一律不得买卖，只代表政府在给房产确权。

宝安区小产权房交易代理中介称，“小产权房总价低，首付很多不超过50万元，有些还可以分期付款，可以从担保公司贷款。对于普通买家来说，小产权房是很好的投资或者自住的产品，像西乡这边两房租金都超过2500元/月了，买了放在这里出租也不错，不到15年你就可以回本了。”

但是小产权房暗含隐患，上述的明月花都便是一例。今年9月19日至30日，深圳市共乐股份合作公司（以下简称“深圳共乐”）先后就多位非原村民的明月花都业主提起诉讼，认为所建房屋没有产权证，系法律明文禁止的、且不能办房产证或不动产证的房屋，而被告不是原告所在地村民，因而原告无权与被告合建，经研究决定取消被告对房屋的使用权，并请求人民法院依法确认“明月花都集资建房合同书”无效。就此事进展，深圳共乐方面称无法答复。

深圳共乐是共乐村村委会旗下公司，明月花都是深圳共乐的统建楼，其中5栋为住宅，共计700多户，购房者有一部分是非原村民身份。

盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣对表示：“深圳小产权房占据深圳住房市场半壁江山，深圳对于此类建筑的处理政策很明确，就是不认可不保护。已经购买小产权房的买家只能依靠卖家诚信维持现状，没有其他预防风险的办法。小产权房不受法律保护，不建议购买，非要购买的，需要充分衡量交易风险和价格优势，做到‘两害相权取其轻，两利相权取其重’。”

高房价催生小产权房

深圳官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。因为小产权房通常收建在农村集体用地上，而深圳从1979年3月建市至2004年的短短25年中，完成了全市土地国有化、农民城镇居民化，成为全国首个没有农村社会管理体制的城市。换句话说，农村集体土地全部已转为国有。

狭义的深圳小产权房产生于深圳土地国有化之前，但是土地国有化后，房价的居高不下给集资房、违建房提供了广阔的发展空间，深圳违建房屡禁不止。目前，深圳市的违法建筑数量惊人。截至2014年底，深圳全市的违法建筑已经增加到37.30万栋，违建面积达4.28亿平方米，占据深圳房屋总建筑面积的半壁江山。

深圳市查违办常务副主任、市规划土地监察支队支队长覃跃良在去年接受媒体采访时表示，“大部分原村集体经济组织及成员重视眼前利益，过度依赖租金经济。部分村干部借原村集体土地违建贪腐敛财，纵容、包庇违建。法律法规威慑力不够，基层队伍工作量大、人力不足；执法环境较差，‘打招呼’现象较多。社区发展转型引导不足，导致社区仍然通过在其实际掌握的土地上违法建设来发展社区经济，提高居民分红。”

招安还是拆除 小产权房出路之考

小产权房一直是个老大难问题。

2014年深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留的违法建筑”，今年以来，深圳拆除违法建筑力度也很大。例如小产权房聚集的光明新区，在今年9月经过前后8次集中清拆，彻底拆除了麒麟山片区和麦仕达两处历史重大遗留违法建筑，共283栋，面积12万平方米。

有业内人士表示：“小产权房处理处于僵持中，处理政策在1992年、2004年、2009年相继出台。文件都传递一个信息，过去的既往不咎，新的问题一票否决。但事实上政策力度不够，造成小产权房规模越来越大。城市化过程中对原村民的补偿和安排是不足的，令原村民得通过出租屋经济来维持生计。政府一开始对村民房子绕道而行，对不属于村民的地进行征用。但是深圳土地供应不足，最后不得不面对村民房子。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：“这么多年来，小产权房一直在研究解决中，深圳也在加大力度。现在看来，应该要差异化解决小产权房：一小部分可以通过确权解决，一小部分处于严重违法违规需要拆除。现在也有一个重要解决渠道，就是通过法律确权、技术认证，政府会回购一部分小产权房用来做保障房。因为‘十三五’计划每年提供至少7万套保障房，单纯通过建房也不现实，而小产权房是个很好的供应途径。”

张茂荣看法类似，“深圳想在短期内消灭小产权房既不现实也不可能。绝大多数人买不起、租不起商品房的现实，决定了深圳离不开小产权房，小产权房的存在有其庞大的群众基础，而深圳土地已经国有的事实决定了对农民房及违建房确权并不违法。我预测未来深圳对于小产权房的政策‘招安’的可能大于拆除和没收，此前政府也表示要将城中村违法建筑用来做保障房。”

深圳在今年8月发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（送审稿）和《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿），其中提出“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、管理。这似乎也成为了“小产权房”转正的契机。