深汕合作区规划告诉你：请死了炒房的心！

深汕新区，暂不可炒。新区，是一个扶贫和壮大的世纪梦。但并不是一个，中短线热钱游猎的地方。

第一个原因：最简单，深汕新区内并没有商品房可供炒作。

自2017年9月宣布深汕特别合作区成立以后，区内已经冻结户口、新房发售。区内目前仅有2个在建商品房，都不能销售。待允许销售时，深汕新区已经全面入户深圳，购买新区房产，必须有深户和社保。

所以，目前是，无房可炒；以后购房，也要消耗深圳房票。

第二个原因：深汕新区是从汕尾市海丰县中划拨约一半面积而建设的。这个区域，虽然占地辽阔达468.3多万平方公里，但大部分地区为未开发的山林地、海滨和滩涂地及抛荒的未开垦地。经济极其不发达，人口少，远离汕尾人口繁密区和城区。

所以，汕尾和海丰的房地产项目，离深汕新区挺远的，无法借力。

第三个原因：深汕新区固然蓝图宏伟，但是占地也非常辽阔，赶得上半个深圳市的面积了。我们相信所有规划和蓝图都能逐步落地，到2035年这里会成为人口150万的产业新城、宜居之地。

但是，在2035年之前，是长达16年的漫长建设和等待。

新区的建设，是产业先行、交通跟上，再搞住宅和宜居。

建设和建成的速度，恐怕会比大家想的要久。并不适合短期投机。

深汕新区内，虽然楼盘不多，但是整体地价、楼价已涨了很多。海丰平均3-5千房价，目前深汕新区待售新盘辉煌1号预计价格可能1万+，据说，这几年房价已连连跳涨。虽然，深汕新区居住和投资会来得比较迟，不是短线投资的地方；但是，对深汕新区前景和居住板块，我们还是可以分析和预测的：

一、小漠海滨居住度假板块：

深汕新区，紧密连接惠州惠东湾区，在海滨概念方面，接近双月湾、巽寮湾，是深汕新区距离深圳最近的一块。目前，双月湾、巽寮湾的海景房价格也在2、3万的价位档。未来，深汕新区的小漠、鲘门将会陆续开发，除了码头、海洋产业外，毫无疑问将会有大量高端的海景与景区的旅游地产项目。

从深圳高铁和自驾出发，抵达深汕新区比去中山、珠海快，未来深汕新区必然会成为珠三角热门海滨旅游度假地。

二、赤石山林温泉居住板块：

深汕新区北部是大片的原生态山林生态区，有高山也有少数民族，更有原生温泉。在规划上，这个区域就被作为生态居住区和生物产业区，正在动工建设、2021年通车的深汕铁路也在此建设赤石站（已改名深汕站），到深圳30分钟。

所以，未来这里将会成为深汕新区产业人口的居住后花园；也会成为深圳人的旅游疗养后花园。

三、鹅埠CBD高端板块：

鹅埠是目前深汕新区管委会所在，引入了包括腾讯、华为、比亚迪等数十个项目。未来，深汕新区的行政中心、产业中心、医疗教育中心都会在鹅埠，我们姑且称为鹅埠CBD。因为产业优先、产业先行，鹅埠将来的住宅不会太多，但也会有、而且教育资源最优。

目前的2个新盘，都是在鹅埠深汕新区管委会：

四、鲘门高铁后花园板块：

鲘门的整体规划是海滨度假区和海洋产业区，先天优势是已经通车的高铁站，往来深圳北站仅40多分钟。假设未来房价落差大，鲘门高铁周边自然可能成为深圳的居住后花园；同时，鲘门的海滨旅游地产也会是跟双月湾、小漠湾平级的。

实际上，未来深汕新区如果能彻底开发起来，其实对目前的惠东也是巨大利好：

第一，惠东毗邻深圳大鹏和深汕新区，本身离深圳近；如果深汕新区经济发达，则惠东肯定收益。

第二，惠东旅游地产开发更早，房价相对深圳低位；深汕新区开发周期长，一些无深圳购房资格的置业需求会分流至惠东海湾。

第三，惠东与深圳高速公路通达，跨海大桥也已通车，本身也有高铁站，高铁到深圳北站也只要30分钟。

深汕合作区的海岸线完全与惠州双月湾、巽寮湾、霞涌一体化。目前市容市貌、环境，巽寮湾好太多。也许，惠东的海滨物业，中长线价值会因为深汕新区的开发，越来越夯定。

我们看深汕新区，必须理解以下几点：

1.这是一个扶贫项目。汕尾已经不是一个发达城市，深汕新区所在地区原来在汕尾也是最不发达地区之一。大量土地没开发，人口也不多，产业稀少而原始。

2.深汕新区海岸线太多，很多没有开发，村庄隐落。历史上，存在过走私、制毒的情况。边境管理问题艰难。

3.划归深圳直管，可以解决产业迁移到异地产业园区的当地关系盘根交错影响企业运营的问题。对缺地的深圳企业，迁移到深汕新区，可以保证运营效率。

4.深汕新区的市政基础建设，如水电燃气、社保、公交、医疗、教育等，将完全按深圳市的标准和级别来建设。全部电话号码、车牌、水电燃气全部与深圳一体化。

5.深圳诉求的是产业土地和安居房人居胜地，但是毕竟没有接壤，人流物流存在时空距离。发展和建设的速度，不可能特别的快。

6.深汕新区、雄安新区是一种体系和制度的创新，把贫困未开发区域，划为临近超大城市的直属地、接管人口和税务；等于为国家再建几个“钱袋子”，让国家有很多的资金和能力去进行全国范围的“转移支付”。

深汕新区：扶贫，先于产业转移；产业建设，优于居住开发。

希望，十年后，深汕新区不但是个产业强区，也是珠三角人们又一个海滨、温泉胜地，为深圳GDP增长储力！

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