比“深圳”还“深圳”的东莞凤岗再将拍地，会否诞生新一站地王？

这两天，深圳楼市暗流汹涌！买房的和不买房的，都激动了。一个是21世纪经济报道说，建设银行住房按揭利率上浮了。一个是传言深圳近期要加码楼市调控，有可能限售并限制离婚买房。但小编认为建行提高房贷利率这个事情，就是银行披着华丽外衣的又一次打劫，踅摸着多挣点钱而已！

很简单一个道理。1、利率上浮15%或者20%，并不能阻止人买房。其它城市都已经上浮35%甚至40%啦，该买房的人还是照样买。2、深圳现在买房的人，有几个真正关心利率上浮呢？都已经70%首付，甚至是全款买房了。这点利率还是个事吗？在深圳买房，从来都不是一件容易的事情。可以想象，在银行躺着赚钱时代结束的背景下，按揭买房利率提高也是必然的事情。但正如《亮剑》里面的华野野司首长所说，能发大财的人，岂能算小账！从长远来看，深圳买房必定能赚大钱，现在多付点利息也就是癣疥之痒罢了。

相反，我们更应该看到的，是大趋势的改变。概括起来说就是：当前的内外大环境，已经不支持过去两年多时间的非正常楼市调控！一些城市已经在“一城一策”名义下悄悄地做微调。深圳会比别人慢半拍，但也为时不远啦。因为临深的周边已经在蓄势，倒逼深圳！8月9日早上10点，距离今天13天之后，东莞凤岗就要发生一件大事了！这会是一个标志性事件。整个深圳楼市都必然将有震感，而东部的大运中心尤其要小心了。

大事件，凤岗要拍卖地了！

今天要提醒大家注意的事情是东莞市凤岗镇的土地拍卖。8月9日，东莞市凤岗镇将要拍卖一块建筑面积大约5万平米的商住用地，地块设定的容积率上限是2.0，总建筑面积大约是10万平米。从地块规划指标看，显然就是一个低密度高尚住宅区。这块地位于东莞市凤岗镇天堂围村，凤岗镇中心附近，与在建设中的凤岗镇新中心小学毗邻，属于典型的临深区域。从地形图上可以看到，该区域在从西北部插入深圳龙岗地区，比龙岗、坪山、大鹏很多“深圳”地区都要距离深圳腹地更近。

东莞方面给出的拍卖设计是，地块起始总价大约12.3亿元，起始楼面地价每平米12230元。但地块总价达到17.0757亿元、最高楼面地价达到每平米16965元时，将转为“竞自持面积+自持年限”竞争。低密度住宅+典型临深区域，这块地一定会成为开发商激烈争抢的目标。东莞本土的一位开发商跟我说，这块地实际楼面地价很可能超过每平米3万元。这块地，明摆着是为中海凤岗地王解套而准备的！

万科悄悄地在凤岗干大事！

有消息透露：万科很可能参与竞拍这块地。据东莞凤岗电视台新闻报道，7月10日上午，东莞万科城市发展公司总经理周嵘一行拜访了凤岗镇政府，就凤岗镇中心城区的城市品质提升，城市更新等项目展开了合作洽谈交流。周嵘团队向凤岗镇委书记张耀洪等领导详细介绍了企业业务发展情况以及凤岗镇中心区城市更新规划方案，主要包括旧厂区拆除，城市景观提升、绿地、公园建设，道路升级改造等内容。张耀洪冀望企业能够结合政府需求、群众需求，规划建设出适合凤岗城市发展的好项目。

在即将拍卖凤岗镇中心优质地块这样一个敏感的时间点上，东莞万科去跟人家谈整个凤岗中心城区的品质提升问题，并拿出设计方案，这当然是有所指！事实上，东莞万科今年3月就已经在凤岗潜伏了一块占地大约3万平米的旧改用地。就在大运中心隔壁的益田大运城邦附近，凤岗镇官井头村的丹兴工业城，将来是要将商业住宅综合体的。

凤岗卖地，大运中心要当心！

再透露一个信息，凤岗镇天堂围村的这块二类居住用地，原本是计划今年一季度出让的。拖到现在才拍卖，原因你懂的。一季度的时候，气氛不对不适宜拍卖地。现在为什么可以拍卖了呢？因为大气候要重新拿房地产这个夜壶出来用一用了。别看今年上半年深圳GDP增速达到13.39%，深圳的情况还不错。但整个广东省的地方债负债余额很高。现在国家正在干两件大事：大力清理地方债，全力推进减税减负。这都是要花钱的事情，不高价拍卖地，钱从哪里来啊？

凤岗如果再出天价地王，深圳东部的大运中心必定震感强烈！理由如下：

1、地理距离太近

凤岗就是插入深圳的一块飞地。三面被深圳包围着。深圳大批公交车每天就从凤岗经过，开往龙岗的大运中心。凤岗如果出一个地王，其辐射效应不是在东莞莞城，而是在深圳。

2、有中海前车之鉴

东莞凤岗的上一个地王是2017年1月20日，中海地产创造的。这块地就在益田大运城邦附近，和龙岗大运中心直线距离不超过2公里。当时中海拿地的实际楼面地价，大约是每平米3万元。正是在这块地的强烈刺激下，龙岗大运中心的绿景大公馆、中森双子座、天健现代城和奥林华府，所谓的四大神盘，借势龙岗外国语学校，实现了一次价格飙涨！一些中小户型单位的二手房均价直线拉升到了单价每平米7万元以上。如今，中海地王项目中海云麓花园已经上市销售，倒逼大运中心的态势更为明显。这是此前大运中心佳兆业未来城住宅大卖的原因。也是今天大运中心龙岗天安数码城T4全时空间53至63平米产品大卖的原因。毕竟，T4全时空间是大运中心的核心资产，而且平层价格仅仅是3字头，5.1米层高的产品单价4万多，价格优势还是比较明显的。

3、后面还有地块拍卖

假设万科拿下8月9日的天堂围地块，那么在大运中心附近的东莞凤岗，万科就至少潜伏了两个项目。中海就不再孤单啦。万科一定持续推高区域房价。更劲爆消息是：在8月9日的天堂围地块拍卖之后，今年第四季度，凤岗镇雁田村还将拍卖一块占地大约3.34万平米的二类居住用地。目前已经完成了三通一平。雁田村拍卖的这块地在哪里了？就在益田大运城邦南面，更加靠近大运中心大学城，与在建设中的北理莫斯科大学毗邻。这块地面积更大，更近大运中心。在中海，万科，可预计的连番地王冲击下，大运中心资产还能守住今天的宁静吗？

4、 大运中心资产大概率5年翻倍！

一年一度的博鳌房地产论坛又在开了。昨天，参会的专家北京师范大学金融研究中心主任钟伟再次大胆放眼了。钟伟的最新劲爆观点是：过去20年里，任何时间节点上买房，只要是持有6年以上时间，都可以获得100%以上的收益。现在买房，耐心持有6年时间，也会有翻倍的收益。以住房收入比指标来衡量，从而得出房价已经见顶的结论，实属荒唐。在中国，房地产投资机会永远有。钟伟的这个观点，我深以为然。一个大胆预判是：大运中心资产如今就是洼地，未来5年翻倍上涨的概率极大！前面，我大篇幅讲了大运中心附近的临深，讲了凤岗楼市即将启动的机会。结论就一点：当凤岗都已经卖到单价4万的时候，大运中心的龙岗天安数码城T4全时空间单价不到4万，就绝对是个洼地！这是深圳楼市调控给出的绝佳入场机会。

现在，我们再简单谈谈大运中心。

1、大运中心就是深圳第三中心。这个不需要再夺阐述了，楼兔子此前文章已经说烂了。深圳第三中心的崛起，是粤港澳大湾区大战略的需求。不只是深圳东进战略的需求。

2、大运中心是深圳城市名片。这里已经被确定为深圳五大城市会客厅之一，是和前海、后海、香蜜湖、太空港这四个顶级城市中心相并列的地方，大运中心和前海一个等级。你读懂了这其中的韵味吗？

3、大运中心建设快马加鞭。大家前往不要说大运中心只是在讲大话空话套话，这里确实是在扎扎实实建设中。大学城如火如荼，北理莫斯科大学新校园快建好啦。罗湖的华润湖贝塔确认只建666米高了，但大运中心世茂深港中心却已经奠基开工，而且明确至少不低于700米高，未来必定成为深圳第一高楼。地铁14号线和地铁16号线加紧修建中。为什么说大运中心5年房价大概率翻番涨？因为地铁是2022年建成，700米大楼是2023年建成。距离现在就是5年至6年时间。这么多城市资源叠加，突然爆发，房价不涨太难。

4、大运中心还是深港合作中心。这一点态势已经很明显了，香港前特首董建华去看了，现任特首林郑月娥今年两次到访。董建华绝对不是为世茂深港中心700大楼奠基去简单剪裁，林郑月娥也不只是去看看几个香港青年创业。他们一定是去踩点，为深港合作示范区踩点。两位特首之后，一定会有更多深港合作的具体动作出来，更多香港青年涌进大运中心。

深圳5大城市会客厅里，前海单价10万至27万，后海普遍20万，香蜜湖基本上是11万至18万，太空港目前基本没啥新房，尚且处于空缺状态。大运中心，核心区单价就是5万左右。价差实在太大！