1-7月份固定资产投资增长5.5%，创下19年来最低值，房地产业未来何去何从？

前7月房价统计数据出炉，70个大中城市，新房和二手房价格环比上涨的城市分别达到65个、66个，历史少见。

这个局面是在前7月各地陆续密集加码调控的态势下出现的——据公开报道，1-7月国内先后出台房地产调控多达260次，7月份便达70次。

随后在8月15日，国家发改委新闻发言人丛亮在记者会上强调：

“下决心解决好房地产的问题，要坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”。

这些都加重了业界对接下来调控持续加码的预期。

目前来看，行内对未来的调控预判集中在两点：

1、调控会越来越严厉。比如这两天，重庆深圳等地纷纷再出台住建部等七部委关于“炒房入刑”的房地产秩序整顿举措。

2、房地产税会加快推出。比如这几天热传的港媒房地产税版本（那个版本最早2010年就已经出来了，是谣言），快速推出。

但如果我们仔细深入探究，可能答案会有所不同。

我个人对未来调控的判断是：

1、整体性的房地产调控政策基本到顶，未来不会减弱，但也很难大幅加码，更多是稳住当前的调控力度压住房价不让涨。口头上的狠话会天天喊，但实质性的打压举措不会再多。

2、房地产税的推出有可能会比预想中缓。

我们不能单看一个房地产行业，也不能单看房价，就去得出结论。今时今日，内忧外患之下，房地产单个行业的走向与宏观经济“同甘共苦”，要看宏观经济。

前7月的经济数据，整体上并不好看。

1-7月份消费增长9.3%，增速回落到个位数，其中5月单月增速8.5%，为15年来最低。

投资增速持续走低，1-7月份固定资产投资增长5.5%，创下19年来最低值。第二产业中，电力热力燃气及水生产和供应业投资下降11.6%，降幅扩大1.3个百分点。基础设施投资（不含电力热力燃气及水生产和供应业同增5.7%，增速比1-6月回落1.6个百分点）。

月城镇调查失业率明显上升，从6月份的4.8%增加到5.1%。

7月社融总量的增量为1.04万亿，比去年同期少1242亿元，1-7月，社融存量的增速跌至10.3%，明显逊于预期。

有两个数据表现非常不错。

一个是财政收入，1-7月税收收入107709亿，同比增14%。个税9225亿，同比增速达20.6%。国有土地使用权出让收入31548亿，同比大增35%。

另一个是房地产。1-7月，全国房地产开发投资65886亿，同比增长10.2%。其中住宅投资46443亿，增速14.2%，环比均呈扩大之势。全国商品房销售额78300亿，同比增14.4%，住宅增速16.2%。

简单总结就是：宏观经济并不好看，投资率下滑、消费率下滑、社融下滑、失业率上升，固定投资这部分，基本就靠房地产在撑场子，但财政收入却大升。

这些数据的披露，很好的解释了7月31日的zzj会议——这次会议上，明确提出要“保持经济平稳健康发展，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，以及做好“五稳”——“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”。

今天媒体刚刚报道，新召开的国常会也提出：“要求确保经济运行在合理区间”。

这些都说明了一点：年底之前，国家经济政策的主基调会转向“稳增长”，这是无疑的。

所以，结合着贸易战以及国内经济形势看，国家对房地产未来的治理思路会比较微妙，或者说，政策腾挪空间其实比较小。我倾向于认为，未来一段时间，房地产的政策思路会以“稳”为主，而非以“严”为主。

统观贸易战下，今日之房地产，面临的是进退两难之境：既不能强刺激，又不能强打压。此是它的“微妙”之处。

说它不能强刺激，是因为，如果再启夜壶，将“积极的财政和适度宽松的货币”注入到房地产领域，将会成为第三波大放水——继2008、2015之后。这个选择，基本上就是1985年美日贸易战下日本的选项。别说房地产承受不起再来一轮大放水，就是整个宏观经济都承受不起。假设出现这种情况，那么接下来房价会失控，然后逼迫政府在某个时段猛烈收缩货币，最终主动刺破泡沫，这个路径让日本付出了惨痛代价。从目前看，我还是维持原来的看法：没有任何迹象显示中国会重启夜壶。的确财政政策和货币政策双宽，但资金流入房地产将被严控是一定的。

而这个时候若要持续强打压，就很可能会出现另外一种局面：造成房地产行业提前出问题甚至倒下。这同样是非常危险的选择。看上面的经济数据，设若房地产倒下，宏观经济很可能就全倒了，指望其它的行业快速接续替代，未必能够实现。一个占去固定资产投资20%比重的行业，一个国民财富80%都沉淀在里面的行业，银行数十万亿贷款也沉淀在里面的行业，一旦倒下，那种震荡一定是全局性的。

无论各位如何狂骂“房地产绑架了国民经济”，我都要讲，正视现实，今天这个时候，中国依然需要房地产，绝不是说需要房地产再度扮演拉动经济增长的火车头（即重启夜壶，再度刺激），而是说需要房地产这个巨无霸行业此时此刻来“稳”盘子。我们要正视房地产在中国经济发展历史中所扮演的角色，如何评价它见仁见智，但现实情况是，这个行业已经是大到不能倒，暂时谁也承担不了它突然倒下的风险。直白说一句，房地产是今天中国经济的核心所在，如果这时候房地产倒下，就相当于拱手送川普。房地产不倒，这一关不知能不能过，但房地产若倒，这一关一定过不了。

是以，现实讲，在其它投资没有大幅升上来之前，房地产投资是不能出现滑落的。要承认这个行业牵动了上下游200多个产业，房地产投资逆转，受冲击最大的除了本行业，还有上下游行业的就业，以及金融系统。除非国家及全民都已经做好了准备，不惜冒着经济失速的风险来彻底整治房地产，那样我认为是可以的。

说到底一句话，今天的情况是：继续刺激房地产，重启夜壶，会导致非常严重的泡沫，最终导致金融危机。而一边倒继续严打，把房地产打趴下，结果是有可能提前招致系统性危机，输掉贸易战。长短如何搭配，全赖上头妙计。

上面是从宏观面来切入看待房地产未来的政策选项，下面就是看房地产本行业的情况，依然是存有“微妙”之处的。

1-7月，全国房地产销售面积（住宅7.8046亿平米，+4.2%）、销售金额（住宅6.6328万亿，+16.2%）、房地产完成开发投资额（住宅4.6443万亿元，+14.2%）、新开工面积（住宅8.5亿平米，+18%）、施工面积（住宅50.2亿平方米，+3.9%），都出现上升且涨幅扩大，即便是竣工面积下降降幅也在收窄，有效稳住了固投的盘子。

但是看资金，显示开发商主要在依靠自筹资金、定金及预付款，来自于银行贷款的支持在下降。

对应土地购置和投资、销售普升，这些数据显然不能继续解读为开发商看好后市而大幅增加投资——最近两个月的土地购置热度是在下滑的。这个当口，可能要解读为：开发商加速周转，回笼资金，以应对日益增大的不确定性。开发商拿地，更多也是在使用自有资金，没有融资支持，这些钱很快会被耗完，是很难持续的。

基于目前的调控压力尤其是相对严峻融资环境，可以推断的局面是：全行业的资金压力会越来越大，年底前的房地产销售额、投资额大概率会放缓，拿地也极有可能会收缩。这是需要警惕的，如果房地产各项指标下来，其它固投需要顶上去。

基于上述判断，意味着接下来的房地产调控基调，进一步强力打压的空间并不大。调控思更多是要“稳”字当头——确保维持目前的严厉态势，压住房价较为稳定，不出现上涨，但也同样不能出现明显下跌。要在确保房价不出现上涨的情况下，维持好房地产企业的投资信心（可以通过政府主动让利压低地价来实现）。

同样以此来判断房地产税，现在流传到市面上的都是假的，技术上的原因不谈（比如要过立法程序等等），其它两个原因就够了：现在各界的共同呼声是国家要减税，政府不进行大面积减税已属奇怪，反而要再增税，那将会引发很大的反弹。此其一。

其二，此时若加快推出房地产税，结果有可能不仅仅是房地产短期很麻烦，整个宏观经济恐怕也要非常麻烦。某种程度上，就是日本当年惨痛教训的重演。

今天这个时候，最应该避免的显然是“最坏的结果”出现，而不是为了“所谓的民意”，输掉全盘。即便是要彻底治理房地产，也要等到我们确认基本面不发生大的动荡。

以现时的内外环境，并非是彻底治理房地产的良机，“最不坏”的办法就是把市场稳住——不过分刺激它也不过分打压，房价不能出现失控但开发商的投资信心也不能全打掉。

所有的政策都是有成本的，权衡利弊之后我们才去选才去做。是主动性刺破高房价，施行休克疗法；还是逐步的通过政策压制，渐进式推动“去房地产化”。这两者，我认为后一个选项显然要更好一些。当然，即便是缓慢去风险，最终也未必能如愿。但图一时之快而选择快刀斩乱麻，往往会导致惨不忍睹的后果。

早该干的事情没有干，现在只能是徐徐图之，不要想着一口吃成个大胖子。谁现在觉得把房地产一铲子干趴下，中国经济就能得救。我只能说，你是天才，全交给你去办。闹情绪甩狠话谁都会，做得成才算数。

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